La restitution du dépôt de garantie à la fin d’un bail d’habitation reste une source fréquente de litiges. Une décision récente (Cass. 3è civ., 12 février 2026, 24-21.258) apporte une précision importante : en cas de contestation, le bailleur doit être en mesure de prouver que le locataire a bien reçu les fonds. Le simple envoi d’un chèque ne suffit pas.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Ainsi, si la restitution devait intervenir le premier jour d’un mois, une majoration de 10 % est due dès le deuxième jour, puis 20 % le mois suivant, et ainsi de suite jusqu’à restitution effective. Cette majoration est calculée sur le montant du loyer hors charges, et non sur le solde restant dû.

Dans l’affaire jugée, le bailleur soutenait avoir adressé un chèque de restitution à l’adresse indiquée par le locataire lors de l’état des lieux de sortie. Toutefois, le locataire contestait l’avoir reçu et le chèque n’avait pas été encaissé. Les juges du fond avaient rejeté la demande du locataire, estimant que sa réclamation tardive (environ 21 mois après son départ) ne permettait pas de caractériser un retard de restitution.

La Cour de cassation a censuré cette décision. Elle rappelle qu’en application des articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du Code civil, il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation. Or, l’envoi du chèque ne permet pas, à lui seul, d’établir que le locataire l’a effectivement reçu. En l’absence de preuve de réception, la restitution n’est pas considérée comme réalisée et les majorations pour retard sont dues.

La solution s’inscrit dans la logique selon laquelle le paiement par chèque n’est libératoire qu’à compter de son encaissement. Ainsi, tant que le chèque n’a pas été encaissé, l’obligation de restitution n’est pas réputée exécutée (article L. 131-67 du Code monétaire et financier).

Cette décision invite les professionnels à sécuriser leurs pratiques. Il est recommandé de privilégier le virement bancaire, qui permet de tracer la bonne réception des fonds. À défaut, l’envoi d’un chèque doit être effectué par un moyen permettant de prouver sa réception, comme un courrier recommandé avec accusé de réception.